Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada

A. pita: Da li postoji propis koji kaže da veća zgrada (npr. neboder od preko 90 stanova) MORA imati predstavnika stanara?

Da li postoji neki propis o maksimalnom iznosu naknade upravitelju zgrade (u postotku od pričuve)?

Da li se pod navedeni iznos naknade za upravitelja zgrade smatra bruto iznos ili neto (samo njegova naknada, stoga on ima pravo od pričuve uzimati za namirivane svojih materijalnih troškova kao kancelarijskog materijala, telefona, faxova, potrošnje struje, servis kompjutera, nabavku novog kompjutera i sl.)?

Hvala lijepa na odgovorima. (28.10.2007)

Vaša zgrada mora imati predstavnika koji se bira i potvrđuje odlukom nadpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu.Ne postoji nikakva odredba o načinu davanja npvčane naknade predstavniku suvlasnika. To određuju suvlasnici i unose u međuvlasnički ugovor na temelju odluke nadpolovične većine suvlasnika po udjelu u vlasništvu.U ogovor se unose i odredbe o načinu podmirivanja i materijalnih troškova.

miljenko pita: Poštovani, imam dva pitanja na koja bih Vas molio da mi odgovorite.Zgrada je vođena po modelu samoupravljanja te sam ja predstavnik suvlasnika zgrade. Na zajedničkom računu imamo dovoljno novaca te postoji interes za postavljanjem zajedničkog satelitskog priključka, kako bi se i izbjeglo među ostalim nagrđivanje zgrade postavljanjem satelitskih antena.1. pitanje: koliko suvlasnika mora biti za postavljanje antene, da bi to sa zakonskog gledišta bilo pravovaljana odluka? Moje 2. pitane je nevezano za taj problem, a glasi, imamo poslovni prostor u zgradi koji se oglušuje na plačanje zajedničke pričuve. Naplatu pričuve morat ćemo obaviti sudskim putem, pa me zanima koje dokumente je potrebno pribaviti i kojem odjelu suda se je potrebno javiti da bi se dugovanje naplatilo? Unaprijed hvala. (21.10.2007)

Za postavljanje nove infrastrukture ( u vašem slučaju antenskog sustava) na trošak sredstava pričuve potrebna je suglasnost svih suvlasnika.U protivnom ,na neškodljiv način za ostale suvlasnike možete postaviti sustav na osobni trošak onih koji to žele.
Za pokretanje postupka pred naldležnim sudom za prisilnu naplatu pričuve morate imati odluku sa potpisima nadpolovične većine.Odluka mora sadržavati podatke osobe koja je ovlaštena za zastupanje ostalih (aktivna legitimacija).Prijavu nadležnom sudu može podnijeti i svaki pojedinac-suvlasnik.
Napominjemo da u dosadašnjoj praksi gotovo da i nema takvih slučajeva,jer postupke na temelju ugovorne obveze pokreću uglavnom upravitelji-pravne osobe.(U ovom djelu Zakon nije dovoljno dorečen).

Ankica pita: U stanu iznad mog već duže vrijeme se izvode radovi uz
pucanje stropova,zidova, mrlje,buku itd. Sada se ruše
pregradni zidovi i probija nosivi kako bi mi se iznad dječje sobe napravila kuhinja.
Zgrada ima 20 stanova i stara je više od 100 godina. Kako se
zaštititi od ovog terora? (16.10.2007)

Hitno morate izvjestiti građevinsku inspekciju.To je nužno jer je česta pojava da se u takvim zgradama vrše rekonstrukcije i često narušava statika objekta.

spomenka pita: stanar ispod mene,postavio je dvije satelitske antene ispod mog prozora na vanjski dio fasade,jedan dio antene nalazi se na mojem djelu zida vrlo blizu prozora.Da li je trebao tražiti moju suglasnost odnosno osatlih vlasnika stanova. (12.10.2007)

Vanjski zidovi (fasada) su zajednički dijelovi zgrade i mogu se za osobne potrebe koristiti samo uz suglasnost svih ostalih suvlasnika.Tako je i dio za koji vi navodite da je vaš,zajednički dio zgrade i nije djeljiv po stanovima.Kako bi se zajednički dijelovi koristili na odgovarajući način , to pitanje možete uskladiti odredbama međuvlasničkog ugovora vodeći računa o odredbama Zakona o gradnji ili nekog pravnovaljanog akta lokalne zajednice kojim se mogu odrediti uvjeti za državanje vanjskih djelova zgrada.

Milanka pita: Štovani, vlasnik sam dvosobnog stana u Zagrebu. Ispred veće sobe se nalazi loggia (lođa) kojoj je vanjska sjeverna strana koja gleda na ulicu sva u staklu. Tko je dužan popraviti već dotrajali metalni okvir i naravno stakla obzirom da je to fasadni dio zgrade. Zahvaljujem na odgovoru. (10.10.2007)

Ako je lođa sastavni dio građevine u izvornoj izvedbi,ista se održava sredstvima pričuve. Jedino je unutarnje uređenje obveza vlasnika.Međutim,ako je lođa naknadno zatvarana,pravni obveznik je vlasnik stana (ovo je česta pojava gdje se lođe zatvaraju i protuzakonito).

Goran pita: Susjed u stanu prekoputa našeg je produžio svoj hodnik na način da je uzurpirao cca 1,5 m prostora ispred svojih vrata, taj prostor zazidao i postavio nova vrata. Time se je približio našem stanu, a njegov hodnik sada dijeli zid s našom dječjom sobom. On je te radove izvodio prije 4 godine (bez suglasnosti svih stanara), a mi smo u ovaj stan doselili kasnije. Što možemo učiniti da ga primoramo da naš zajednički stubišni prostor vrati u prvobitno stanje? (9.10.2007)

Vaš susjed je postupio protuzakonito.Nije smio bez suglasnosti svih suvlasnika u zgradi ništa mjenjati na zajedničkim djelovima (hodnik).Ukoliko dragovoljno ne vrati uzurpirani prostor u prvobitno stanje, morate pokrenuti sudski postupak.
Preporučamo da prije pokretanja postupka provjerite kod ostalih suvlasnika dali su oni i predhodni vlasnik vašeg stana dali pismenu suglasnost vašrem susjedu.

n.n. pita: Postovani.
Uselio sam nedavno u stan na zadnjem katu zgrade od nekih 100 stanova.. iznad mene se nalazi terasa, ravni krov duz cijele zgrade, koji je zatvoren i kojeg stanari ne koriste. Krov je naravno prokisnjavao i ove godine je obnovljena izolacija iz pricuve ali na tehnicki stari nacin tako da sam uvjeren da ce uskoro opet prokisnjavati. Zanima me slijedeca stvar: htio bih na dio krova iznad svoga stana staviti nove materijale za hidrizolaciju i zeleni pokrov kao dodatnu zastitu, postoji li mogucnost da na legalan nacin koristim dio krova iznad svog stana, recimo preuzmem troskove odrzavanja, da mozda izvedem izlaz iz svoga stana na krov itd itd.. skupljanje potpisa stanara mi se cini kao sizifov posao obzirom da sam nedavno uselio i da zgrada ima vise od 100 stanova.. postoji li kakva alternativa? (1.10.2007)

sve možete zakonito prevesti jedino uz suglasnost S V I H suvlasnika u gradi.Pritom morate voditi računa i o poštivanju propisa o gradnji.

Marko pita: Od kojeg dana bi stanari/vlasnici trebali početi plaćati pričuvu u novogradnji? (20.9.2007)

Od trenutka kad je zgrada useljena, odnosno kad ste preuzeli svoje stanove.Predhodno je potrebno potpisati međuvlasnički ugovor i ugovor sa upraviteljem.

milka pita: Stanujem u zgradi sa 4 stana.Krov iznad mog stana prokišnjava i trebalo bi ga izmijeniti.Ostali stanari zgrade ne žele sudjelovati u plačanju istog.Možete li mi objasniti koja su moja prava.hvala (20.9.2007)

Krov je zajednički za sve suvlasnike bez obzira na poziciju stana.Ukoliko ostali suvlasnici ne žele sudjelovati,možete potražiti izvid od građevinske inspekcije koja može donijeti riješenje o sanaciji.Riješenje je obvezujuće za sve. Ukoliko i dalje bude problem sa realizacijom , podnosi se tužba nadležnom općinskom sudu. Sud može izreći prisilno riješavanje , odrediti izvoditelja radova a račun ispostaviti suvlasnicima uz hipoteku na nakretnine (u ovom slučaju stan).

Igor pita: Predstavnik sam stanara u stambeno-poslavnoj zgradi u Sinju.Od travnja 2004. imamo upravitelja sa kojim smo potpisali petogodišnji ugovor.Zbog nezadovoljstva upraviteljevim radom, na sastanku suvlasnika donjeli smo odluku o raskidanju ugovora i prelasku kod druge upraviteljske kuće. Odluka je uredno potpisana od suvlasnika koji u svom vlasništvu imaju oko 80%kvadrata. Jedino što nedostaje je žig zgrade koji se nalazi u posjedu dosadašnjeg upravitelja od samog početka. Nakon otkaznog roka od 3mj. sklopili smo ugovor o upravljanju sa novim upraviteljem. Ovu činjenicu naš dosadašnji upravitelj ne želi prihvatiti ni pod koju cijenu iako je uredno upoznat sa našom voljom uručenjem odluke o promjeni upravitelja. Naime ne želi nam ustupiti dokumentaciju kao ni žig zgrade kako bi smo mogli provesti svoju odluku i dalje se smatra našim upraviteljem.
Molim Vas da nam pomognete savjetom kako da provedemo svoju odluku kako bi smo dalje mogli uredno funkcionirati.
Hvala unaprijed. (17.9.2007)

Ukoliko je vaš upravitelj postupao suprotno odredbama iz čl.379. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima , možete mu trentno otkazati suradnju odnosno jednostrano raskinuti ugovor.Ako su nastupile štetne posljedice , dužan vam je nadoknaditi štetu.
Pečat zgrade nikad nije smio biti na raspolaganju Upravitelju jer to otvara mogućnost zlouporabe.Dužan ga je odmah predati predstavniku suvlasnika.Ukoliko to ne učini , snosi odgovornost.
Ukoliko su ispunjeni predhodnmi preduvjeti , vi možete izabrati novog upravitelja a starom uskratiti mogućnost raspolaganja financijskim sredstvima i oduzeti mu ostale ovlasti.

Miljenka pita: Dana 10.09.2007. zgrada Brajšine 2. u Rijeci sa popisom vlasnika stanova dobila je rješenje o ovrsi na temelju vjerodostojne isprave. s obzirom da su stanari nepodmireni račun DIMNJAČARU d.o.o. uredno platili upravitelju zgrade KVARNERSTAN d.o.o. ali on nije platio ovrhovitelju molimo vas da nam pomognete odgovorom što nam je prvo učiniti u ovoj situaciji jer u roku od 8 dana od primitka rješenja namirit će se tražbina zajedno s odvjetničkim troškovima.Hvala na razumijevanju uz pozdrav. (13.9.2007)

Ukoliko postoji pravomoćno susdko riešenje , dužni ste podmiriti obavezu.Iz vašeg pitanja je vidljivo da ste osigurali sredstva i da upravitelj nije izvršio obavezu.Ako su ispunjeni svi preduvjeti a zgrada trpi štetu zbog nemara Upravitelja , isti vam je dužan nadoknaditi štetu (Čl. 379 Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

Radmila pita: Poštovani,zanima me gdje se može naći informacija o korištenju stubišta u stambenoj zgradi.Da li stanari imaju pravo na bilo koji način onemogućiti korištenje rukohvata na stubištu,npr.vezivanjem bicikla na ogradu unutarnjeg stubišta. (12.9.2007)

Nitko od suvlasnika nema posebno pravo za korištenje zajedničkih djelova zgrade ukoliko sa tim nisu suglasni svi ostali suvlasnici.Korištenje zajedničkoh djelova regulira se Međuvlasničkim ugovorom" a ostala pitanja "Odlukom o kućnom redu" koju morate sami donijeti.

Esad pita: Predstavnik sam suvlasnika i zanima me da li upravitelj može plaćati račune bez mog potpisa i kako kontrolirati stvarne materijalne troškove za vođenje računa zgrade koje si on sam svake godine naplati sa našeg računa bez da se kontaktira samnom o visini tog iznosa ,hvala (11.9.2007)

Upravitelj može plaćati bez posebne suglčasnosti predstavnika suvlasnika samo one troškove koji su predviđeni Ugovoroim o upravljanju. Za sve te poslove(održavanje dizala,podstanica,police osiguranja ) upravitelj popotpisuje ugovor sa trećim osobama uz predhoidnu suglasnost suvlasnika.
Svi ostali računi iz redovitog održavanja moraju biti ovjereni pečatom i potpisom spredstavnika suvlasnika ako to nije drugačije određeno u ugovoru čiji prijerak mora imati predstavnik u svojoj arhivi.

Dinko pita: Živim u stanu na predzadnjem katu peterokatnice u Sisku. Iznad mene se nalazi stan sa natkrivenom terasom. Stakleni krov je izveden u sklopu izgradnje zgrade (terasa nije naknadno pokrivana). U moj stan prodire oborinska voda sa terase. Vidljiva su oštećenja na staklenom krovu, a oštećena je i hidroizolacija terase. Stanar iznad mene nema novca za sanaciju, a predstavnik Upravitelja zgrade smatra da se sanacija ne može podmiriti na teret pričuve. Molim Vas savjet kako da riješim svoj problem.
Unaprijed zahvalan. (11.9.2007)

Ako ste dobro opisali stanje , radi se o zajedničkim djelovima zgrade i stanje se mora sanirati sa sredstvima pričuve.Svi vanjski djelo zgrade se smatraju zajedničkim (krov fasada,stakleni svjetlarnici ,vanjske roletne , grilje i sl) bez obzira što se nalaze na posebnim djelovima i služe kao terase gornjim stanovima ili balkoni.

Luka pita: Zivim u zgradi od 10 stanova, krov nam non stop prokisnjava, i svako malo ga se sanira, i opet isto...procuri.
Pitanje glasi, predlozio sam da se napravi kosi krov na sastanku, medjutim nas upravitelj nas od toga odgovara. Dali je zbilja problem pribaviti građ. dozvolu za kosi krov ili je nasem upravitelju lakse popraviti ravni krov na nasoj zgradi (koji svako malo procuri) (11.9.2007)

Kao prvo , suvlasnici odlučuju , a upravitelj provodi odluke. Vi provjerite u odjelu za urbanizam dali se smije stavljati kosi krov, a možda čak i nadogradnja kata i prodaja stanova kojima bi se pokrili svi troškovi.Sve ostalo ide redovnim putem sukladno zakonskim propisima.
Niak ne preporučujemo krpanje krova jer je to najskuplje.

Nina pita: Da li je, i kojim zakonom određena minimalna/maksimalna naknada upravitelju stanova iz pričuve? Zahvaljujem na odgovoru! (11.9.2007)

Zakonom nije određena visina naknade uporavitelju . Pošto danas ima veliki broj upravitelja , provjerite i birajte onog koji vam je najkvalitetniji i najpovoljniji.

Mateo pita: Postovani,
Da li se zamjena dotrajale vanjske stolarije na stanu placa sredstvima zajednicke pricuve te sto ako se vecina suvlasnika ne slaze sa time?
Unaprijed zahvaljujem
Mateo (7.9.2007)

Da,vanjska stolarija se održava sredstvima pričuve.To podrazumjeva i zamjenu dotrakjalih elmenata.

Stella pita: Živim u Varaždinu, u zgradi s 20 stanova, a u stanove se ulazi iz otvorenih hodnika, slično velikim balkonima. Znači, da praktički svi suvlasnici mogu proči kraj moga stana i zagledavati u kuhinju, čiji se prozor nalazi na tom hodniku. Susjede, mama i kčerka, koje žive u stanu na suprotnoj strani hodnika, tj. lijevo od ulaza ( a ja sam na desnoj strani od ulaza) imaju u jednosobnom stanu od 33 m2 2 velike mačke, koje puštaju na zajedničke dijelove zgrade bez nadzora. Danas je točno 9 godina kako sam kupila stan, a ne znam koliko sam puta bacila otirač, jer Miki voli doći pred moja vrata i baš mu se onda pripiški i prikaka. Znate koji je to smrad. Obratila sam se pismeno upravitelju zgrade "Stanoing"-u, predstavniku zgrade, ali nitko ništa. Da li imam kakova prava, odnosno, da li i po kojem Zakonu ili drugom propisu vlasnici kućnih ljubimaca trebaju iste držatu u svom stanu, a ne pred mojim stanom, koji je od njihovog udaljen cca 20m, a možda i više. Što mogu učiniti? Hvala (31.7.2007)

Vaš problem po sadšnjim valjanim propisima možete riješiti jedino podnošenjem tužbe nadležnom općinskom sudu.Nažalost,inspekcijske sužbe bez posebnog naloga ne smiju postupati na privatnom posjedu.Znači da morate podnijeti privatnu tužbu protiv susjeda,a sud će na temelju iste moći izdati nalog nadležnim stručnim službama da utvrde vaše navode i na temelju utvrđenih činjenica izreći riješenja. (nažalost do danas nemamo takvih slučajeva jer građani obično ne žele sami pokretati postupke koji su dugi isrpljujući,a može se desiti promjena stanja pa se predmet tužba odbacuje).

Kristina pita: Poštovani,zanima me odgovornost predstavnika stanara ili suvlasnika. Zatražili smo od upravitelja financijsku karticu naše zgrade te smo primjetili niz nepravilnosti u smislu da je predstavnik stanara vršio niz popravaka i radova bez suglasnosti bilo kojeg stanara. Nakon što napravimo reviziju njegovih troškova, zanima me na koji način može snositi posljedice tj. zakonski odgovarati. (31.7.2007)

Svaki suvlasnik mora dobiti na uvid sve podatke o poslovima vezno za upravljanje i održavamnje zgrade najkasnije do 30.06. za predhodnu kalendarsku godinu,ukoliko suvlasnici uoče nepravilnosti , mogu pojedinačno,kao graupa ili nadpolovična većina pokrenuti postupak pred nadležnim općinskim sudom za naknadu štete.Tu štetu je dužan nadoknaditi predstavnik suvlasnika jer je istu prouzročio nesavjesnim radom ili radi ostvarivanja osobne koristi. Ukoliko pojedinac ili grupa (manje od nadpolovične većine) pokreću postupak, do pravomoćnosti riješenja, snose troškove postupka.Ukoliko se postupak pokreće odlukom nadpolovične većine ili svih ostalih suvlasnika , troškovi se podmiruju iz sredstava pričuve.Odluka nadpolovične većine se dostavlja upravitelju u pisanom obliuku i mora sadržavati zahtjev za pokretanje postupka. Ukoliko upravitelj ne postupi po zahthjevu većine , i dođe do zastare, on je dužan nadoknaditi štetu.

Igor pita: U našoj zgradi od 15 stanova dva stana na prvom i jedan na drugom katu koriste se kao poslovni prostori (zubarska ordinacija i pravnik). No, oni nisu prijavljeni kao poslovni prostori nego kao stambeni, a potrošnju vode plaćaju kao da u njima žive 2 stanara. Da li je to u redu i kojim zakonom je to regulirano ? (19.7.2007)

Iako je prilikom donošenja zakonskih odredbi bilo kazano da poslovni prostori trebaju plaćati pričuvu u dvostrukom iznosu, na ustavnom sudu je ta odredba pobijena,Znači da pričuvu jednako plaćaju svi suvlasnicui bez obzira na namjenu prostora.
Što se tiče potgrošnje vode, vi u zajdnici raspoređujete dogovorno (ili temeljem očitanja individualnih vodomjera ako su ugrađeni ili temeljem broja članova kućanstva za vlasnike stanova.
Određivanje potrošnje vode prepušteno je takodjer suvlasnicima.Nužno je da se temeljem procjene potrošnje u zgradi,odredio udio za poslovne prostore.To je dosta teško odrediti , ali analizom godišnje potrošnje , može se vidjeti prosječna potrošnja po članovima kućanstva i na temelju toga iz ostatka procjeniti potrošnju u poslovnim prostorima.Odluku izglasa nadpolovična većina suvlasnika po suvlasničkom udjelu , i ona je obvezujuća za sve te je kao takvu priznaje i sud.

NAJČITANIJE

Iz novog Zakona o kućnom redu

ZUOZ - savjetovanje za predstavnike JLS na području PGŽ

Predjsednik Hrvatske udruge stanara i suvlasnika zgrada izv. prof. dr. sc. Dejan Bodul, dipl. iur. održao predavanje o novinama koje donosi novi Zakon o zgradama.

KONFERENCIJA "BOLJA ENERGIJA"

"Bolja energija", konferancija o održivoj ekonomiji u organizaciji 24 sata.

Potrošačka pitanja

POTROŠAČKA PITANJA

Ostale vijesti i zanimljivosti

POSLJEDNJI POZDRAV PROFESORU DARKU MANESTARU

140 godina liburnijskih voda

140 godina vodoopskrbe i 120 godina odvodnje liburnijske rivijere.

Zaključci s konferencije o sigurnosti, zaštiti okoiša i energetskoj učinkovitosti

22.rujna 2016. godine u Rijeci je održana konferencija na temu stanovanja. Konferenciju su organizirali Hrvatska udruga stanara i suvlasnika zgrada i Udruga gradova u Republici Hrvatskoj pod pokrovit

Komentar

Voda, povod za osnivanje udruge

Zaključak ustavnog suda o Zakonu o energetskoj učinkovitosti

Koliko treba potpisa stanara za obnovu? Ustavni sud ukinuo apsurdno i neprovedivo pravilo

Pitanja i odgovori

I dalje se učestalo ponavljaju ista ili slična pitanja.Molimo da u već objavljenima potražite odgovor na vaše pitanje jer ne stižemo na sva pravodobno odgovoriti

Vodič

Vodič s korisnim savjetima za sigurno, kvalitetno i ekonomično stanovanje

Zbog ubrzanog razvoja događaja vezanih za upravljanje, održavanje i razvijanje ukupnih odnosa u zgradama i zajednici, općenito, objavljujemo cjelokupan sadržaj Vodiča u originalnom izdanju.

NOVA INICIJATIVA

(Objavljeno 27.1.2013)

Nova inicijativa je pokrenuta na nacionalnoj razini i nadamo se da će se konačno pokrenuti ovo značajno društveo pitanje.

INICIJATIVA ZA DONOŠENJE STAMBENOG ZAKONA I IZMJENE U ZAKONU O VLASNIŠTVU I DRUGIM STVARNIM PRAVIMA.Objavljeno na ovom portalu 2009.g.

Udruga stanara i Hrvatsko pravničko društvo Rijeka pokrenuli su inicijativu za donošenje Zakona o stanovanju i promjene u Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. MOLIMO DA PROČITATE DO KRAJA I